sabato, Ottobre 16

Seconde case e il fenomeno dei 'letti freddi' 40

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seconde case svizzera

In Svizzera, ad Andermatt, nel Canton Uri, da tre anni a questa parte sta prendendo forma un paese ex novo, in una porzione di fondo lasciata libera dall’esercito che da qualche anno ha dismesso le sue attività in questa località a 1440 mslm. Lo sviluppo immobiliare, finanziato dall’imprenditore svizzero Samih Sawiris, sarà completato, nel suo complesso, tra diversi anni, ma alcune sue parti sono già abitabili e funzionanti: un albergo a cinque stelle e alcune palazzine, in parte già abitate. L’operazione, voluta pare della popolazione e insieme dalle istituzioni per evitare il declino economico del Paese che dopo anni di ruolo ricettivo ha perso quella funzione in seguito alla realizzazione del tunnel del San Gottardo, e ancora di più dopo la dismissioni delle attività dell’esercito rimaste in quella località per molti anni, è ovviamente rivolta ad un turismo nazionale, ma anche e soprattutto internazionale e di alto livello.

La particolarità di quest’operazione sta nell’aver ottenuto, caso quasi unico, una deroga dalla Lex Koller, legge federale (dal nome del ministro che la varò, Arnold Koller) che, dal 1985, in Svizzera contingenta il numero abitazioni (1500 per tutto il Paese) che persone non residenti su suolo svizzero possono acquistare. In questo caso quindi, le abitazioni delle palazzine che, in aggiunta a quelle già pronte, verranno man mano realizzate, potranno essere vendute a stranieri senza che si debba osservare alcuno dei limiti previsti dall’apposita legge.

Quello che invece ad Andermatt (così come in ogni altra località svizzera) non si potrà verificare è un incremento del numero delle abitazioni destinate al mercato delle seconde case, mercato che, da un calcolo dell’Ufficio Federale per la pianificazione dei territori, conta su circa 500 unità in tutto il paese con il primato al Valais (62mila) seguito. Dal 2012 la Legge Weber cristallizza il rapporto con l’esistente (tutto il bacino abitativo di ogni singola località) nella quota del 20%.  A superarlo, oggi sarebbero in 573 comuni. Andermatt è fra questi perché l’autorizzazione del progetto di sviluppo di Samih Sawiris è di molto antecedente al varo della legge Weber), tuttavia non si potrà andare oltre.

Il tema dell’accesso al mercato delle seconde case da parte di non residenti ha riveste da anni una particolare importanza in Svizzera e la soluzione individuata ormai una cinquantina di anni fa (con una legge anteriore alla Koller) è finalizzata a proteggere gli abitanti dagli aumenti dei prezzi insostenibili e a difendere le amministrazioni locali dal fastidioso problema dei cosiddetti letti freddi. Quella situazione, cioè che si crea quando in una località particolarmente apprezzata dal punto di vista turistico – come diverse se ne trovano sulle alpi svizzere – una quota importante delle abitazioni è posseduta da una clientela internazionale e molto agiata che la occupa solo per brevi periodi all’anno essendo residente altrove. Quando i periodi di grande affluenza terminano, Natale, ultimo dell’anno, settimana bianca… il Paese resta vuoto o quasi, perché, a causa dei prezzi assunti dal mercato immobiliare e anche da qualsiasi tipo di bene, gli ex residenti si sono trasferiti nei dintorni.

Non solo: come sottolinea Legambiente nel dossier 2009 “Carovana delle Alpi”, il più recente documento in cui l’organizzazione fa il punto sulla situazione del “cemento d’alta quota”, l’eccessiva presenza di seconde case fa sì che «tutte le infrastrutture – strade, acqua, energia ecc. – devono essere predisposte in modo che, oltre ai residenti e agli ospiti degli alberghi, anche tutti i proprietari di seconde case abbiano sempre strade e parcheggi sufficienti, anche se per 50 settimane all’anno non si fanno neppure vedere. E tutto questo nonostante i proprietari di seconde case, per la brevità dei loro soggiorni, diano uno scarsissimo contributo all’economia locale». Qualche anno fa, per fare un esempio, il direttore dell’ufficio turistico di St. Moritz, località nella quale le seconde case superano il 60%, aveva dichiarato guerra al fenomeno con la proposta di introdurre un sistema che obbligasse tutti i proprietari ad affittare le loro case secondarie durante i periodi i cui queste rimangono vuote. Un sistema simile è stato applicato con successo nella località sciistica canadese di Whistler Mountain, in Canada. La questione è stata ed è al centro di discussioni anche nel Vallese e soprattutto nella richiestissima e mondana Crans-Montana (nel Vallese).

Un caso raro in Europa in un paese che a sua volta rappresenta un unicum: “La Svizzera ha sempre cercato di contenere il numero delle seconde case in mano a non residenti spiega Paola Gianasso responsabile Mercati esteri di Scenari Immobiliari. Alcune località del Paese, in particolare, sono molto ricercate dai compratori stranieri e il fenomeno dei letti freddi pesa”. Anche la forte immigrazione scolarizzata, poi, ha avuto un suo ruolo. “Basti pensare” continua Gianasso “che Ginevra ha visto aumentare i suoi valori immobiliari del 200% nell’arco di 10 anni”.

La punta di un iceberg: tutto il Paese ha assistito a una crescita notevole. Secondo i dati diffusi da Wuest & Partners, fra il 2003 e il 2013 il valore immobiliare del mercato svizzero ha fatto un salto del 10% per arrivare al totale di 2400 miliardi di franchi svizzeri a fine 2003. Cosa che ha creato il timore di una bolla immobiliare e contribuito ad affievolire, insieme ad altri fattori, l’interesse dei compratori. Per quanto riguarda il nostro paese, a conti fatti, nel 2014, sarà confluito al di là delle Alpi il 9% della spesa in immobili fatta dagli italiani oltrefrontiera, un punto in meno rispetto al 2013. Nel 2004 il dato era arrivato al 12% per toccare il picco più basso nel 2008 con il 4%. Tanto per dare qualche termine di paragone, sempre dai dati di Scenari Immobiliari, quest’anno la Gran Bretagna avrà drenato il 10% delle risorse italiane spese in immobili residenziali all’estero, la Spagna il 23 e gli Stati Uniti il 13%.

Si può dire che la Lex Koller abbia un senso e sia una normativa efficace? “Sì e in parterisponde l’esperta “perché ci sono stati periodi particolari, ad esempio negli ultimi anni, anche se nel 2014 abbiamo assistito a un’inversione di tendenza, di grande, grandissima richiesta. Anni nei quali particolari aree del paese, ad esempio il Canton Ticino, hanno registrato numeri alti di quel tipo di transazione”. 

Tentativi simili a quello fatto dalla Svizzera, però in forma più blanda e circoscritta, poi in parte rivista, si ritrovano nei Länder austriaci di Salisburgo e del Tirolo dove, dalla fine degli anni Novanta sono state adottate norme che contingentano la quota delle seconde case al 10% del totale. Hanno in qualche modo seguito questo modello anche le provincie del Trentino e dell’Alto Adige, uniche realtà a fare questa scelta in un’Italia nella quale la costruzione di nuove seconde case non conosce sosta. Nel primo caso, una legge della Provincia autonoma di Trento ha posto limiti al rilascio di concessioni edilizie in tutti i comuni che superano una quota prefissata di seconde case. La Provincia autonoma di Bolzano ha scelto di praticare una limitazione dell’edilizia turistica attraverso una rigorosa pianificazione dell’uso degli spazi. Obiettivo: proteggere attività e bisogni delle comunità residenti.

«Nel resto dell’Italia»  come riporta Legambiente nel suo dossier «i segnali vanno in direzione opposta, come mostra la recente legislazione sul turismo della Valle d’Aosta, che consente notevoli incrementi volumetrici a edifici a destinazione turistica che in breve volgere di tempo potranno essere trasformati in seconde case. Più in generale, l’applicazione del cosiddetto “piano casa” per il rilancio dell’edilizia rischia di determinare le più serie conseguenze proprio laddove vi sono le massime concentrazioni di seconde case, causandovi un aumento generalizzato di volumetrie e alloggi».

 

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