lunedì, Luglio 26

Ora la casa piace all’estero true

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Mentre il mercato immobiliare italiano fatica a uscire dalla palude, paralizzato dalla crisi e spaventato da una tassazione che cresce di anno in anno, gli italiani che hanno della liquidità da investire guardano al di là delle frontiere. Un trend in costante crescita e che coinvolge non solo l’Europa ma anche destinazioni ben più lontane.

A fotografare il fenomeno ci ha pensato Scenari Immobiliari in un report redatto elaborando le informazioni relative agli acquisti all’estero degli italiani, raccolte presso le autorità dei diversi Paesi e le organizzazioni degli operatori immobiliari locali. Secondo lo studio, nel primo semestre 2014, sono stati più di 22mila gli immobili oltreconfine acquistati dai nostri connazionali, con un incremento dell’11,5% rispetto allo stesso semestre del 2013.

La domanda è eterogenea e molto dipende dal budget a disposizione. Si va dal piccolo risparmiatore che cerca di ottenere redditivà attraverso una formula alternativa d’investimento, ai ritirati dal lavoro che scelgono località dove, con la sola pensione, è possibile avere un tenore di vita più alto rispetto all’Italia; alle famiglie che acquistano pensando al futuro dei figli che, all’estero, potrebbero andare per motivi di studio o di lavoro; sino a chi per necessità deve trasferirsi altrove. Ma a spingere il fenomeno è anche la carenza in Italia di seconde case con un buon rapporto qualità/prezzo, a fronte delle ottime opportunità offerte da un mercato straniero che ha registrato un considerevole calo delle quotazioni un po’ovunque.

“All’estero”, spiega Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, “c’è più offerta di seconde case belle e a prezzi più bassi che in Italia. Se in Liguria ci vogliono mediamente 6mila euro al mq. per comprare una casa e per uno chalet di montagna la spesa si aggira sui 10mila euro al mq., oltreconfine si possono trovare immobili con le stesse caratteristiche a valori decisamente più bassi. Come ad esempio in Tunisia, raggiungibile in un’ora da Roma e in un’ora e mezza da Milano”.

O come in qualche località del Mar Rosso dove con 30/40mila euro è possibile acquistare un appartamento all’interno di qualche resort e affittarlo nei periodi di inutilizzo con rendite di tutto rispetto.

“Comprare in località che assicurano un flusso turistico per 12 mesi l’anno”, dice Gianluca Santacatterina, Chief Executive Officer di Luxury&Tourism, “può garantire una redditività annua reale tra il 4 e il 7%. Chi gestisce la struttura ha certamente il suo margine di guadagno ma, nella stragrande maggioranza dei casi, si occupa di tutto. Persino della manutenzione, se vuole continuare ad affittare l’immobile. E’ così, ad esempio, nel Mar Rosso, come nella Repubblica Dominicana”.

Lo studio di Scenari Immobiliari prevede per i prossimi mesi un’ulteriore crescita e stima che a fine anno saranno circa 45mila le transazioni (+ 6,4% rispetto al 2013 e circa il doppio che quelle italiane) per un investimento complessivo di oltre 5,8 miliardi di euro.

Tra gli elementi che concorrono alla scelta della destinazione, oltre all’entità dell’investimento disponibile, figura la presenza di collegamenti aerei low cost. Mentre, sul fronte della spesa media, se si escludono i limitati acquirenti che per una seconda casa possono spendere anche diversi milioni, il budget si attesta intorno a 150mila euro, pur non mancando, come si diceva prima, buone opportunità anche ben al di sotto di 100mila euro.

Le famiglie che più acquistano una proprietà all’estero provengono soprattutto dalla Lombardia che rappresentano il 20% degli acquisti totali e sono in ulteriore crescita rispetto al passato. Aumentano inoltre i veneti e i piemontesi, stabili i laziali e gli emiliani, mentre si stanno facendo avanti potenziali acquirenti dalla Sicilia e dalla Puglia.

“Ci siamo allineati all’Europa”, prosegue Breglia, “l’investimento estero è stato sdoganato e si sono notevolmente allargate le destinazioni immobiliari degli italiani. Ma succede anche per altri fattori. Il mattone al mq. nel centro di Parigi non è certo più a buon mercato che in Italia. In Francia, però, danno la possibilità di realizzare anche case minuscole. Anche di 20 mq. e,perciò, l’investimento finale non potrà mai superare certe cifre. Ci sono inoltre mercati nei quali è molto facile entrare e uscire. Se una casa non serve più si rivende facilmente e se ne compra un’altra. In Gran Bretagna, ad esempio, le imposte sugli acquisti sono all’1% e, pertanto, poco onerosi sulla transazione rispetto all’Italia. Se poi parla di mare, la Costa Azzurra dà facilmente la possibilità di comprare, insieme all’immobile, il posto barca. Come succede anche nel mercato emergente croato ma non in Italia”.

Ovviamente ci sono anche Paesi che presentano problematiche diverse. Negli anni scorsi, ad esempio, si acquistava nell’Europa dell’est ma oggi, a causa della situazione politica di alcuni paesi, gli acquirenti sono più restii, mentre su destinazioni come i Paesi Arabi è necessario informarsi sulla legislazione: in alcuni casi ad esempio non è consentito il passaggio ereditario alla figlia femmina. Mentre è bene sapere che in Thailandia, un mercato sul quale si sta riaccendendo l’interesse, gli acquirenti esteri, se persone fisiche e non società, possono acquistare l’immobile ma non il terreno sul quale si trova. Norma che può creare qualche difficoltà in caso di rivendita. “Per questo”, prosegue Mario Breglia, “è consigliabile farsi assistere sempre da professionisti se si scelgono determinate destinazioni”.

Luxury&Tourism, ad esempio, società attiva esclusivamente sul mercato estero da circa 10 anni, più che proporre immobili in vendita, offre un servizio di ‘property finding’. “Operiamo solo con un mandato di ricerca”, sottolinea Santacatterina. “Il cliente viene da noi, compila un questionario con le preferenze e, in base al budget, noi proponiamo l’immobile su misura. Il cliente firma un servizio perché ci considera esperti”.

Tra le destinazioni più gettonate tengono bene le capitali europee dove si cercano soprattutto abitazioni di piccole dimensioni. Londra ha quotazioni molto alte (per comprare ci vuole circa un milione) ma, per chi ne ha la possibilità, è considerata il top dell’investimento sicuro, nonostante si continui a temere la bolla immobiliare. In Germania, invece, Berlino catalizza la maggior parte della domanda e registra uno degli andamenti immobiliari più positivi in Europa, grazie a un’ampia offerta e rendimenti garantiti da una alta richiesta di affitti. Tanto che, per evitare speculazioni, qualche mese fa era in fase di approvazione una legge che vieta canoni di locazione di entità superiore al 10% della media di mercato. La Spagna, infine, che detiene un vero e proprio record di case invendute e ha registrato un notevole crollo dei prezzi, è diventata un vero e proprio terreno di caccia alla ricerca dell’affare e attira attualmente un quarto degli investimenti in Europa.

Oltreoceano, pur con un ridimensionamento del mercato americano, New York, in costante crescita, recita la parte del leone: nei primi mesi del 2014 si sono riversati sulla Grande Mela la metà degli investimenti da parte degli italiani pur essendo una ‘piazza’ non esattamente alla portata di tutti, con prezzi che oscillano tra 7mila e 17mila 500 euro al mq.. Miami resta una delle città più desiderate, nonostante che sul prezzo di acquisto incidano anche i costi legati al rischio uragani. Sempre nel Nord America cresce il mercato immobiliare della West Coast, in particolar modo a Los Angeles, San Francisco e San Diego.

Nell’America del Sud, va bene il Brasile anche se l’altissima domanda sta facendo virare i valori verso l’alto, mentre promette bene Buenos Aires (la richiesta al mq è tra 1.000 e 2.400 euro) ed è in forte crescita il Messico, dove località come Merida e Puerto Vallarta sono molto ricercate.

Restano invece ancora limitati gli investimenti immobiliari degli italiani in Asia, dove, secondo il report di Scenari Immobiliari, l’elevato livello di rischiosità sommato a ostacoli legislativi, burocratici e linguistici  scoraggiano il potenziale acquirente.

 

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