giovedì, Ottobre 21

Nuda proprietà, cambia il concetto di 'casa' field_506ffb1d3dbe2

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Vendere solo la proprietà con il diritto di rimanere ad abitare la casa fino alla fine naturale della vita. Una forma di contratto di compravendita riconosciuta anche nel nostro Paese, che negli ultimi anni ha registrato un incremento sostanziale. Si chiama vendita in “nuda proprietà” ed è una pratica che in Italia sta aumentando, un po’ perché è una forma di investimento che comporta alcuni vantaggi sia per l’acquirente che per il venditore, e un po’ per effetto della crisi economica e della sempre minore quantità di risorse economiche a disposizione delle persone, soprattutto dei giovani che vogliono comprare casa.

La formula della vendita degli immobili in nuda proprietà è stata scelta, secondo i dati di Confabitare, «nel 12,5% dei casi in più rispetto all’anno precedente, mentre gli annunci sono saliti a 80.000, diffusi soprattutto al Centro Nord». La maggior parte di questi casi è stato registrato in Emilia Romagna, dove in un anno è aumentata di oltre un terzo la propensione alla vendita di immobili in nuda proprietà. Segue il Lazio (+12%), il Piemonte e la Lombardia (+10%). A vendere con questa formula sono soprattutto i pensionati sui 75 anni, con un reddito di circa 1.120 euro al mese e una casa semi centrale o nella prima periferia. Anche secondo il sito Immobiliare.it, il numero di queste trattative è aumentato, soprattutto a causa della crisi, registrando una crescita sostanziosa dal 2010 a Roma e Milano, ma anche a Genova e Firenze.

La crisi economica, quindi, ha accelerato lo sviluppo di questo fenomeno, ma anche l’età degli usufruttuari, cioè di coloro che dismettono ma continuano a vivere nell’abitazione. Secondo l’Arpe-Ferderproprietà, infatti, «ora sono anche i trentenni a vendere l’immobile che hanno ricevuto in eredità dai genitori ma che non riescono a mantenere. Il reddito basso e spesso discontinuo per la precarietà del lavoro o l’interruzione improvvisa con sospensione del salario o la cassa integrazione, rendono difficile il pagamento delle imposte e il mantenimento stesso dell’immobile».

Il boom della vendita di immobili in nuda proprietà ha iniziato a manifestarsi dal 2010, e fino ad oggi l’offerta è aumentata del 20,3% a Roma, del 18,7% a Milano, del 17,4% a Firenze e del 15,5% a Genova. Solo a Napoli la percentuale supera appena il 10%, forse in relazione a un’idea di casa che ha ancora un ruolo centrale e affettivo nella vita degli individui. Secondo alcune ricerche, la tipologia di immobile venduto in nuda proprietà si trova, di solito, in stabili di tipi economico e in zone semi centrali o di prima periferia, e il valore della proprietà ceduta oscilla tra i 142.000 di Napoli e i 228.000 euro di Roma. La domanda, invece, si concentra, per il 97%, nelle grandi città dove la crisi economica si è fatta sentire di più e la scarsa liquidità è più evidente.

Cosa è in sintesi questa pratica e che vantaggi ha per i contraenti? Come spiega Massimiliano Calandra, direttore commerciale di Casanuda.it, “la nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita”. In questo modo, chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità, oppure aiutare i suoi figli a comprare una casa o ad avviare un’azienda”. I vantaggi, però, sono anche per il compratore che, come spiega Calandra “acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base all’età dell’usufruttuario. Durante il periodo in cui l’usufruttuario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente, sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età del’usufruttuario”.

Quando si opta per una compravendita di immobili in nuda proprietà, deve essere calcolato il prezzo di vendita dell’immobile, perché non è quello di mercato, non essendo libero subito. Il prezzo viene fissato, come spiega Calandra “partendo da una perizia professionale del valore del mercato dell’immobile, alla quale viene applicato un coefficiente secondo l’età dell’usufruttuario della casa. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero delle finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. In ogni caso il prezzo di vendita finale è stabilito dal venditore”. Una volta conclusa la trattativa, le due parti contraenti devono avere chiari i loro oneri. “Generalmente” spiega Calandra “le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttuario, ad esempio le spese di custodia, amministrazione e manutenzione generale. L’usufruttuario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario, al quale spettano, invece, le spese straordinarie come le quelle strutturali”.

Perché questa pratica ha avuto questo consistente incremento negli ultimi anni? Secondo Giuseppe Roma, direttore del Censis, è cambiato il concetto comune di casa. “Se prima la casa era un bene protetto dal punto di vista fiscale, un bene sociale” spiega Roma “adesso è un bene patrimoniale. Alcuni non hanno i soldi per pagare le tasse e c’è voglia e bisogno di liquidità. Non penso solo agli anziani, che devono sostenere costi di assistenza enormi, ad esempio quando il coniuge perde l’autonomia, ma anche alle persone senza figli, o a professionisti che non lavorano più. Abbiamo censito che nel 2013 chi ha messo in vendita la casa è stato l’8-9% delle famiglie, che hanno espresso l’intenzione di vendere un’abitazione che non usano, una seconda casa, per mettere da parte un po’ di liquidità. È un modo abbastanza intelligente di smuovere un patrimonio abitativo immobilizzato”.

Alla vendita in nuda proprietà non si ricorre solo in casi di necessità estrema, ma viene utilizzata anche come forma di investimento. “A volte succede” spiega Roma “che i nonni decidano di vendere la nuda proprietà per anticipare i soldi ai figli o ai nipoti per aiutarli. Molti nonni sono alla base delle start-up giovanili. In questi casi la vendita in nuda proprietà ha degli effetti positivi anche per chi vende e per l’economia”.

Anche per l’acquirente questa pratica rappresenta una forma di investimento. Come spiega Giuseppe Roma, l’acquirente “può essere una famiglia con un ragazzo di 15 anni. In questo caso compra la nuda proprietà di un ottantenne e dopo circa 10 anni ha la casa per il figlio. Ma è un calcolo difficile da prevedere, anche per gli spostamenti lavorativi futuri del figlio”. Un altro motivo che spinge ad acquistare con questa formula è “il desiderio di realizzare l’investimento puro, semi-speculativo, presupponendo che nell’arco di 10 anni gli immobili, i cui prezzi oggi sono abbastanza bassi, si rivalutino”.

Quello che è certo, comunque, è che questo tipo di pratica rappresenta un cambiamento non solo economico, ma anche sociale. La casa non viene più considerata come un bene ereditario, da proteggere e custodire di generazione in generazione, ma entra a far parte di quei beni patrimoniali che possono essere utilizzati per fare investimenti. Emilio Reyneri, sociologo del lavoro e professore all’università di Milano Bicocca, sostiene che «senza discendenza viene a cadere la trasmissione ereditaria della casa, tipicamente italiana. Per le coppie o i single senza figli o eredi diretti che stanno entrando in un’età avanzata, portata a termine una decente realtà lavorativa e ottenuto pensioni discrete, la soluzione della nuda proprietà è ottimale, al di là delle considerazioni sulla crisi, il consumo e il risparmio. E, a una certa età, può essere una buona soluzione anche per quei genitori che hanno un figlio solo, a cui hanno già comprato la casa. A questo punto, sistemato lui, si giocano gli ultimi anni in condizioni di reddito migliore».

Un cambiamento culturale che in Italia si sta verificando ma con dinamiche tutto sommato lente, rispetto a molti altri Paesi. Sta cadendo quello che Sergio Pasquinelli, ricercatore Irs, ha definito come «tabù della “casa intoccabile”». «In altri Paesi» spiega Pasquinelli «già da tempo il rapporto con l’abitazione è più pragmatico, e infatti la nuda proprietà in Francia e in Inghilterra è più diffusa. Stiamo lavorando con alcune regioni, in particolare la Liguria, con il progetto “Over to Over”, per forme di tutela per gli anziani che vogliono vendere in nuda proprietà o frazionare l’appartamento, perché sempre più ci vuole un ente terzo tra le famiglie e le agenzie immobiliari che garantisca tutela e trasparenza, soprattutto per una fascia d’età più debole».

A vendere la nuda proprietà, infatti, sono soprattutto gli anziani, e la propensione a questa pratica deve prevedere forme di tutela per soggetti sociali considerati più deboli, con molta esperienza in tanti campi, ma fortemente esposti, in questo caso, agli interessi prettamente speculativi degli acquirenti.

 

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