venerdì, Ottobre 22

Mercato immobiliare in lenta ripresa Breglia: “Il 2014 sarà un anno di passaggio, ma le speranze sono da prendere con cautela”

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mercato immobiliare

Comprare casa è l’obiettivo dell’italiano medio, non solo per assicurarsi un tetto sulla testa, ma anche per investire in un bene immobile e per dare la possibilità ai figli di avere una proprietà da poter utilizzare come meglio desiderano. La compravendita degli immobili ha vissuto un grande periodo di splendore ai tempi in cui veniva vista prevalentemente come un investimento. Il che portava all’acquisto di più proprietà, anche a lunghe distanze, che venivano poi date in affitto e dalle quali proveniva una rendita mensile che fruttava spesso più di mille altri investimenti finanziari. Con la crisi del 2008 le cose sono un po’ cambiate e oggi riuscire ad acquistare una casa è diventato quasi un miraggio, soprattutto per i giovani. In questi anni abbiamo assistito a un crollo vertiginoso delle compravendite immobiliari, ma forse negli ultimi mesi si riescono a intravedere alcuni timidi segnali di ripresa.

È stato presentato nei giorni scorsi a Milano il Rapporto Immobiliare 2014, lo studio annuale sul mercato delle abitazioni frutto della collaborazione fra l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (Omi) e l’Associazione Bancaria Italiana (Abi). Secondo quanto emerge dal rapporto, nel 2013 migliora la possibilità di accesso delle famiglie italiane all’acquisto di un’abitazione, ma continua il calo delle compravendite che, con 407.000 unità immobiliari scambiate, fa registrare un -9,2% rispetto all’anno precedente.

L’analisi del mercato immobiliare italiano elaborata dal rapporto si basa su un indice di accessibilità elaborato dall’Ufficio Studi Abi secondo le prassi metodologiche di matrice anglosassone, e sintetizza l’analisi dei vari fattori che influenzano la possibilità per le famiglie di comprare casa indebitandosi, descrivendone l’andamento (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui). Secondo quanto si legge nel rapporto, «nel 2013 l’indice registra un significativo miglioramento che lo riporta in linea con i valori pre-crisi superando le difficoltà registrate in seguito alla crisi dei debiti sovrani. L’andamento è principalmente dovuto a un miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile, a cui si aggiunge anche il miglioramento dei tassi di interesse sui mutui». Questo andamento positivo non riguarda solo il totale delle famiglie, ma anche «segmenti di famiglie che continuano a presentare particolari fragilità rispetto al tema dell’acquisto di un’abitazione, ovvero quelle famiglie di giovani e quelle che abitano nei grandi centri urbani». Secondo il rapporto «in termini distributivi, la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo del mutuo per l’acquisto di una casa è di poco superiore al 50%, valore in buon recupero rispetto a 5 anni fa». Il miglioramento dell’indice di accessibilità trova conferma anche nella ripresa del mercato dei mutui, dove nei primi tre mesi del 2014 le nuove erogazioni hanno registrato un incremento superiore al 20% rispetto allo stesso periodo del 2013.

Dati di una debole ripresa che sono stati salutati positivamente da Giovanni Sabatini, direttore generale dell’Abi, che durante la presentazione del rapporto ha sottolineato che «anche se prosegue la riduzione delle compravendite l’indice di accessibilità delle famiglie all’acquisto di abitazioni dà segnali di miglioramento che disegnano uno scenario di moderato ottimismo. Bisogna lavorare su questi segnali di ripresa che riguardano il credito, i mutui e le sofferenze bancarie».

Il calo delle compravendite, dunque, c’è ed è anche la caratteristica principale che emerge dall’analisi del panorama immobiliare italiano. Secondo quanto emerge dal rapporto, «il volume complessivo delle abitazioni compravendute nel 2013 è pari a 406.928 unità rispetto alle 448.364 del 2012 (-9,2%). Il calo, che nel corso dell’anno ha subito anche un lieve rallentamento, ha riguardato maggiormente le aree del Centro (-10,3%) e delle Isole (-10,8%). Seguono il Sud (-9,8%), il Nord Ovest (-8,8%) e il Nord Est (-7,5%). Nel 2013, in tutti i Comuni le perdite più elevate si sono registrate nelle compravendite di abitazioni “monolocali” (-10,5%) e “piccole” (-9%). Unica eccezione il rialzo del 5,6% per le abitazioni “medio piccole” nei capoluoghi del Nord Est. In generale, la tipologia abitativa più venduta è stata la “media”».

Non se la cavano meglio nelle grandi città, dove le compravendite di case nel 2013 sono complessivamente diminuite del 5,5%. Secondo quanto rilevato dal rapporto, «Napoli (-15,2%) e Genova (-10,3%) mostrano le flessioni più marcate, mentre Roma segue con una discesa del 7,3%. Segnali positivi invece per Milano, che risale del 3,4% e, in maniera più contenuta, Bologna con l’1,5%. Nei Comuni delle province delle grandi città la flessione nella compravendita di case risulta più elevata (-10,6%). I cali maggiori si registrano a Roma (-13,8%) e a Milano (-11,1%); Torino e Genova seguono ex aequo (-10,2%). Chiudono la serie, con il calo minore, i Comuni della provincia di Bologna (-5,7%)».

Resta comunque il fatto che, anche se deboli, alcuni segnali di ripresa ci sono per il mercato immobiliare italiano e alcuni esperti sono convinti che si tratti di uno spiraglio di ripresa che pian piano diventerà più concreto. Lo pensa ad esempio Scenari Immobiliari, un istituto indipendente di studi e di ricerca sui mercati immobiliari e più in generale sull’economia del territorio in Italia e in Europa. In un rapporto pubblicato recentemente dall’istituto, dal titolo “Italia 3D – I mercati immobiliari nel 2014”, si rileva come di fronte al -5,7% registrato dal fatturato nel comparto immobiliare italiano nel 2013, si può prevedere un ritorno al segno positivo per il 2014, con una crescita del +0,6%, che potrebbe aprire le porte al tanto sospirato vento di recovery che in altri Paesi europei sta già soffiando e che molti si aspettano possa arrivare anche in Italia.

Una possibile ripresa che però deve essere valutata con cautela, perché, come spiega Mario Breglia, presidente dell’istituto di ricerca, “ci sono diverse variabili in gioco, prima tra tutte l’instabilità politica, e questo +0,6% potrebbe diventare un -0,1% a fine anno”.

È possibile però vedere i segnali positivi del 2014 come una fase di passaggio. Come spiega Breglia, “il 2013 è stato un anno di vacche magre, e anzi più magre di quello che ci saremmo aspettati, anche a causa di politiche restrittive messe in atto da governi instabili. Il 2014 sarà dunque un anno di passaggio, con il perdurare di fattori negativi e l’emergere di elementi positivi come ad esempio l’offerta di prodotto efficiente e innovativo soprattutto per il settore terziario e uffici”.

Ci sono, tuttavia, alcuni cambiamenti strutturali che sta attraversando il mercato immobiliare italiano, come la crescita delle riqualificazioni e il crollo delle nuove costruzioni, la stretta creditizia per famiglie e imprese, l’aumento delle persone che vivono da sole e la riduzione del consumo di energia negli edifici, che fanno pensare che sotto le ceneri il Paese è cambiato. Secondo Breglia, “siamo all’avvio di un nuovo ciclo immobiliare caratterizzato da meno finanza e da una maggiore specializzazione, dalla nascita di nuove professionalità, dall’innovazione tecnologica e anche da un ruolo più attivo del settore pubblico”.

 

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