martedì, Aprile 20

Il risveglio del mercato immobiliare Torna ad alzarsi leggermente l'asticella della vendita delle abitazioni, ma 'occhio' ai mutui

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Pur con tutti i suoi limiti strutturali, si fa sentire l’azione del presidente Bce Mario Draghi che inonda i mercati di liquidità con il Quantitative easing. La pioggia di euro sul circuito finanziario schiaccia il costo dei prestiti, anche dei mutui ipotecari. E il mercato della casa dà timidi segni di risveglio. Un primo indicatore è il tasso medio dei nuovi prestiti immobiliari, medio tra fissi e variabili, che secondo il rapporto mensile Abi di febbraio ha raggiunto il minimo storico del 2,40% dopo il 2,49% di febbraio. Peraltro, sul totale delle nuove erogazioni, quasi due terzi dei mutui sono a tasso fisso (63,66%) secondo l’Associazione delle banche.

Una pacchia per chi deve comprare casa? Non proprio. Le trappole, da parte degli istituti di credito, non mancano mai. Banca D’Italia, poche settimane fa, ha dovuto bacchettare gli intermediari che facevano i furbetti sui variabili indicizzati ai tassi interbancari di riferimento come Euribor o Eonia (l’interbancario a un giorno). Nel momento in cui questi ultimi sono crollati sotto zero, infatti, molte banche, invece di calcolare il loro spread partendo dal tasso negativo, usavano riportare quest’ultimo magicamente a zero per far lievitare, di conseguenza, anche il loro margine di guadagno.

Un esempio? Prendiamo il classico mutuo indicizzato all’Euribor a tre mesi che adesso vale -0,24%. Se la banca applica uno spread al 2%, il tasso definitivo al cliente dovrebbe essere 1,76%. Invece l’istituto riporta il “floor” a zero e così calcola uno spread intero al 2%. Una roba, spiega Bankitalia, che viola le norme contrattuali. In ogni caso, secondo i dati ufficiali di Palazzo Koch, l’anno scorso il volume di mutui erogati ha toccato i 41,2 miliardi, quasi raddoppiando i 24,2 miliardi del 2013 e i 21,4 miliardi del 2013. La ripresa è indubitabile. Tuttavia, va detto che c’è un “baco” metodologico in questa rilevazione: in essa viene infatti ricompreso il flusso delle surroghe, rese convenienti dalle liberalizzazioni Bersani degli anni ’90. Una surroga, però, non rappresenta un nuovo credito, ma è un mutuo vecchio, in qualche modo rottamato e riciclato. I trasferimenti sono gratuiti e rappresentano forse metà o addirittura due terzi dei prestiti concessi. Per correttezza, andrebbero tenuti fuori dal conteggio dei nuovi contratti.

Lo stock dell’erogato (cioè tutte le quote di mutuo che gli italiani devono ancora pagare) sfiora i 360 miliardi. Mentre i tempi di vendita delle case restano abbastanza lunghi: in media 9,1 mesi secondo Bankitalia, con uno sconto sul prezzo richiesto che si avvicina di norma al 15%. La crisi sta passando, le aspettative degli operatori di settore sono buone. Il punto più basso della curva a “U” dovrebbe essere stato toccato: nel 2016 i prezzi sono previsti stabili, con un’attesa a breve di risalita, a partire dalle grandi città. In ogni caso è il momento migliore per comprare: i valori di mercato sono crollati in media del 25-30% rispetto agli anni della bolla (2006-2007). Il 2006 fa ancora venire i lucciconi agli occhi degli agenti immobiliari che lo ricordano come l’anno boom delle 869mila transazioni. Eppure un paio di fenomeni che non attengono alle dinamiche normali di mercato potrebbero creare nuove pressioni al ribasso sui prezzi: le dismissioni pubbliche e il recupero delle garanzie alle banche. Nel primo caso, basti considerare che il Def ha fotografato, per il 2015, quasi un miliardo di euro di vendite immobiliari dello Stato contro i 500 milioni previsti dalla Nota di aggiornamento di settembre. Un risultato oltre le aspettative. Sul sito del Demanio, non a caso, è online da poche settimane il modulo attraverso cui Regioni ed enti locali possono richiedere beni di proprietà dello Stato, a titolo gratuito, entro il 31 dicembre di quest’anno. Per poi valorizzarli. Si tratta di un surplus di offerta che potrebbe influire sul mercato e che vedrà il ruolo sempre più centrale della Cdp Immobiliare, società del gruppo Cassa depositi e prestiti, e della Sgr del Tesoro Invimit.

Occhio poi all’accelerazione che il governo sta tentando di dare alle procedure di recupero delle garanzie sui prestiti deteriorati da parte delle banche, molti dei quali sono mutui ipotecari. Dopo il recente e contestato decreto legislativo sul trasferimento diretto dell’immobile dal debitore al creditore, senza nemmeno pignoramento (secondo il principio del cosiddetto “patto marciano”), a giorni è atteso un altro provvedimento che dovrebbe snellire ulteriormente un’escussione per la quale in Italia si impiegano in media otto anni. Secondo Nomisma, tanto per dire, gli istituti di credito hanno in pancia oltre 300 miliardi di garanzie immobiliari sottostanti a Npl (Non performing loans). Un’immissione più rapida di questi immobili sul mercato attraverso il canale delle aste e non solo, a valle del recupero da parte delle banche, rischia di avere un effetto ulteriormente depressivo del mercato.
A incrociare le dita sono anche gli imprenditori edili. Tra il 2008 e il 2013 il settore delle costruzioni, forse il più colpito dalla crisi e dal crollo degli investimenti pubblici, ha visto sparire, secondo Ance (Associazione nazionale dei costruttori edili), circa 80mila imprese, il 12,7% del totale. Inoltre, è andato in fumo mezzo milione di posti di lavoro, senza considerare l’indotto.

Il comparto, in Italia, è stato tenuto in piedi fondamentalmente dai lavori agevolati con i bonus fiscali per il risparmio energetico e per la ristrutturazione, mentre i grandi player hanno lavorato soprattutto grazie alle commesse estere.
Un’altra nota dolente per i proprietari di casa o aspiranti tali, con qualche sollievo nell’ultimo periodo, è il fisco. Gli immobili sono lì, è difficile portarli all’estero. E diventano dunque un serbatoio facile e ghiotto per lo Stato assetato di risorse. Risultato? Le imposte sulla casa hanno fatto segnare un +113% tra il 2006 e il 2015, con un passaggio da 12 a quasi 26 miliardi di euro.

Adesso è stata soppressa la Tasi per quasi 20 milioni di prime case, con un risparmio vicino ai 4 miliardi. Ma gli alleggerimenti non finiscono qui. E’ stato abbassato del 25% il prelievo sull’Imu (e sulla piccola quota eventuale di Tasi) per le seconde abitazioni affittate a canone concordato, canone che può pure beneficiare della cedolare secca al 10% (dovrebbe salire al 15% nel 2018) e non al 21%. Inoltre, è ridotta del 50% la tassazione sulle case concesse gratuitamente a figli o genitori. In più, va ricordata pure l’agevolazione per l’acquisto della prima casa che riserva un’aliquota ridotta al 2% sull’Imposta di registro, ma con un minimale di mille euro un po’ penalizzante per chi compra abitazioni dal valore modesto (fino a 285 euro di rendita catastale conveniva la precedente tassazione). Adesso, inoltre, è possibile usufruirne anche se si possiede un altro immobile rilevato con bonus prima casa, a patto che lo si rivenda entro un anno dalla data del rogito. Infine, è un volano di rilancio dell’edilizia sostenibile la detrazione dall’Irpef del 50% dell’Iva pagata per l’acquisto da costruttori di un immobile in classe energetica A e B entro quest’anno.
Se invece non si ha molto danaro da parte per comprare (è finita l’epoca dei mutui al 100%, oggi serve di norma il 30-40% di capitale per avere un prestito), la nuova frontiera potrebbe essere quella del leasing immobiliare, meccanismo che adesso si apre a tutti con decisi sgravi fiscali. La banca o la finanziaria, in pratica, compra la casa dal costruttore e la mette a disposizione del cliente con un maxi canone inziale (circa il 20% del prezzo totale), affitto mensile per tot anni e riscatto finale. Per i lavoratori con redditi da 30mila fino a 55mila euro c’è una detrazione Irpef del 19% da calcolare su importi fino a 4mila euro annui per gli affitti e 10mila euro per il prezzo di riscatto. Soglie che raddoppiano a 8mila e 20mila euro per gli under35. Esempio tipo: se l’immobile vale 150mila euro, con 30mila iniziali, 618 euro per vent’anni e circa 22mila euro di riscatto finale, il pezzo di chiusura si avvicina ai 195mila euro, che diventano circa 166mila con gli sgravi fiscali. Una soglia competitiva rispetto a un mutuo classico. La platea potenziale è di 200mila under 35 e 830mila over 35, secondo le stime di Mef e Consiglio Nazionale del Notariato.

Insomma, un motivo ci sarà se l’80% circa degli italiani è proprietario di casa e il patrimonio immobiliare privato raggiunge i 5mila miliardi (almeno 3 volte il nostro Pil). Dopotutto, è sempre “home sweet home”.

 

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