martedì, Aprile 20

Il mattone non riparte

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Secondo uno studio del Monte dei Paschi di Siena, il settore immobiliare, inteso come insieme degli investimenti nelle costruzioni, dei servizi di intermediazione e della spesa per gli affitti, vale un quinto del Pil nazionale, collocandosi tra i pilastri trainanti dell’economia italiana. Facile immaginare quali danni abbia causato lo stallo di un mercato ormai al palo da alcuni anni. Né sono di conforto i dati sul comparto circolati ultimamente che, pur non privi di qualche elemento positivo, non indicano certo un’inversione di tendenza né si possono definire sufficienti per parlare di ripresa.

Negli ultimi mesi il calo dei prezzi delle case ha rallentato un po’ ovunque, da circa un anno c’è una tendenza al rialzo nelle richieste di mutuo (secondo il Crif ad agosto di quest’anno l’incremento è stato del 14,7% rispetto allo stesso mese dell’anno prima) e anche le erogazioni, a quanto sostiene l’Abi (Associazione bancaria italiana), sembrerebbero volgere al meglio, con dati sui primi otto mesi del 2014 che evidenziano una ripresa  dei finanziamenti alle famiglie per l’acquisto della casa pari al +28,6% su base annua.  Si tratta tuttavia di incrementi da prendere con le pinze e che vanno contestualizzati in uno scenario che dal 2007, quando il mercato valeva circa 60 miliardi di euro a fronte dei poco più di 20 nel 2013, ad oggi ha registrato un dimezzamento delle transazioni mentre lo stock di invenduto si è attestato, secondo le ultime stime di Bankitalia, oltre le 500mila unità.

Per la ripresa del settore, in particolare sul versante creditizio, sono serviti a poco anche i tagli operati dalla Banca Centrale Europea sul costo del denaro (cioè quanto pagato dalle banche alla Bce per chiedere soldi in prestito), che ha raggiunto ora il minimo record dello 0,05%. Intervento che, in teoria, dovrebbe favorire la ripresa dei prestiti alle famiglie e anche produrre un risparmio sulle rate per chi sta già pagando un mutuo. Peccato che i risparmi siano di piccola entità e riguardino direttamente solo i finanziamenti ipotecari ancorati ai tassi Bce. Tipologia che però in Italia rappresenta una quota irrisoria stimata nell’ordine del 2%.

“Sforzi che a poco servono”, nota Mauro Novelli, Segretario nazionale di Adusbef, “perché le banche non tireranno fuori i soldi sino a novembre quando sarà resa nota la ‘pagella’, ovvero la valutazione finale della Bce sui risultati conseguiti dalle banche. Ma tra i parametri di valutazione imposti da Basilea, quello che conta di più riguarda il denaro che gli istituti hanno in cassa. Quindi, fino ad allora è difficile aspettarsi una ripresa del credito alle famiglie”.

Da verificare anche quali saranno gli esiti dei provvedimenti varati dal Governo con l’obiettivo di riavviare  il mercato immobiliare. A partire dal ‘Fondo di garanzia per la casa’, proposto già un paio di anni fa dall’Ance (Associazione  nazionale costruttori edili), e ora introdotto dalla Legge di Stabilità. Secondo le previsioni dell’Abi, lo strumento potrebbe sviluppare un potenziale di finanziamenti per l’acquisto della casa del valore di 12-15 miliardi di euro.

Il Fondo, che vuole agevolare l’accesso al credito alle famiglie in difficoltà, alle  giovani coppie, ai nuclei monogenitoriali con figli minori e ai giovani under 35 in possesso dei requisiti, nasce con una dotazione di 600 milioni di euro, da spalmare  in parti uguali (200 milioni all’anno) sul triennio 2014-2016 e sarà pienamente operativo non appena  l’Abi e il Ministero dell’Economia e delle Finanze avranno firmato il Protocollo d’intesa che fissa gli impegni delle parti. Il Fondo funziona attraverso il rilascio di una controgaranzia da parte dello Stato che copre il 50% della quota capitale dei mutui ipotecari erogati (di valore non superiore a 250mila euro) per l’acquisto, la ristrutturazione o per l’accrescimento dell’efficienza energetica degli immobili, purché  adibiti ad abitazione  principale. L’accesso all’agevolazione  è riservato in via prioritaria ai soggetti citati più sopra. Ma è proprio la formula ‘in via prioritaria’ che solleva qualche dubbio. Non fosse altro perché strumenti analoghi, come ad esempio il Fondo Casa Giovani, in passato non hanno funzionato: da una parte perché molto poco pubblicizzati dalle banche stesse e dall’altra perché la mancanza di un obbligo di destinazione  permette di fatto agli istituti di credito di dire l’ultima parola sul come e a chi concedere i prestiti.

“Così facendo”, prosegue Novelli, “si garantiscono ancora una volta le banche. Quando invece bisognerebbe chiedersi se sia giusto incentivare le famiglie a indebitarsi per decenni senza domandarsi se poi saranno in grado di ripagare il debito contratto”. A maggior ragione, si può aggiungere, in una fase recessiva che porta con sé incertezze occupazionali e, di conseguenza, reddituali, a coronamento di una crisi economico-finanziaria epocale.  

E a novembre dovrebbero essere anche convertiti in legge i provvedimenti  previsti dal ‘pacchetto casa’, del cosiddetto decreto ‘Sblocca Italia’. Tra le nuove misure in arrivo, incentivi fiscali che puntano non solo a rispondere all’emergenza abitativa e a stimolare il mercato degli affitti, ma anche a smaltire lo stock di immobili rimasti invenduti negli ultimi anni. Chi, ad esempio, comprerà una casa nuova o perfettamente ristrutturata da imprese edilizie o cooperative, per darla in affitto a canone concordato, e con contratto di locazione di almeno otto anni, potrà dedurre dalla dichiarazione dei redditi il 20% (e fino a 300 mila euro) del prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile. L’importo dedotto viene poi reso dal fisco in otto anni. Un esborso che lo Stato potrebbe recuperare attraverso le tasse (come Imu, Tasi e imposta di registro) incassate grazie alle nuove abitazioni.

Rimane invece ancora sulla carta l’ipotesi di riconversione di parte delle case vuote in alloggi popolari e di un’altra parte in housing sociale, formula, quest’ultima, che prevede locazioni di quattro anni più quattro a canone calmierato, destinate a quella fascia di popolazione  troppo ‘ricca’ per aver diritto a una casa popolare e troppo ‘povera’ per gli sostenere gli affitti di mercato. L’operazione avrebbe però bisogno di un intervento dello Stato anche in termini finanziari e, da questo, deriva la sua complessità.

Interessanti invece le novità riguardanti il ‘rent to buy’, sistema di affitto/vendita che permette di prendere subito possesso di un’abitazione, pagando rate mensili per un certo numero di anni (da concordare con il venditore), al termine dei quali è possibile procedere all’acquisto vero e proprio, detraendo in tutto o in parte dal prezzo pattuito inizialmente le rate già versate. Il ‘rent to buy’, introdotto con il ‘Piano casa’ agli inizi dell’anno per gli alloggi sociali, viene ora esteso anche ai privati e, ed è questa la novità, normato. Il decreto prevede per la prima volta l’obbligo di registrazione per questo tipo di operazioni immobiliari, dettando al tempo stesso alcune regole a tutela sia degli acquirenti sia dei venditori, lasciando comunque ampio spazio decisionale alle parti in causa. 

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