sabato, Maggio 8

Fondo di investimento per il patrimonio immobiliare pubblico Privatizzare non significa necessariamente lasciare ai privati la gestione di tale patrimonio venduto

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Ministero-del-Tesoro

Qualche giorno fa, il Presidente del Consiglio Matteo Renzi ha, giustamente, fatto rilevare che, a fronte di un debito pubblico di circa 2100 miliardi di euro, lo Stato vanta un patrimonio di pari valore.
Non mi pare che nel documento economico e finanziario (DEF) il dato sia stato tenuto nel dovuto conto (sono previste cessioni per meno di 17 miliardi di euro), e mi sembra giunto il momento di cambiare radicalmente verso anche in economia mediante il taglio, in modo drastico, del debito pubblico, secondo anche gli auspici dell’UE, dell’FMI e della BCE.

L’ operazione che propongo, può diventare l’occasione per una politica espansiva, per un ‘new dealall’italiana che potrebbe portare, nel giro di un decennio, il nostro Paese ai vertici dei Paesi più prosperi.  L’operazione consiste nella privatizzzione  del patrimonio immobiliare pubblico per circa 500 miliardi di euro (cifra da più parti considerata realistica: ricordo gli studi del Professor Giuseppe Guarino, e di importanti istituti di ricerca).

«Nihil sub sole novi», nulla di nuovo sotto il sole, direte. Più o meno! Il ‘nuovo’, ruota attorno al fatto che privatizzare non significa necessariamente lasciare ai privati la gestione di tale patrimonio.
Infatti, con i fondi di investimento nei quali potrebbe confluire il patrimonio, la gestione farebbe capo ad un apposita società (società di gestione del risparmio, vigilata dalla Banca d’Italia) di proprietà pubblica.

I 500 miliardi di euro rinvenienti dalla privatizzazione, posti in detrazione dall’ammontare totale di debito pubblico, genererebbero:

  • 25 miliardi circa di euro per interessi passivi risparmiati all’anno sul debito, subito utilizzabili;
  • altri 30 miliardi circa di euro per interessi passivi all’anno risparmiati sul debito, a regime, per effetto dell’azzeramento dello spread, dovuto al fatto che il rapporto debito/PIL sarebbe equivalente a quello tedesco e quindi anche i tassi sui nostri titoli pubblici si allineerebbero a quelli tedeschi;
  • la diminuzione anche dei tassi d’interesse praticati alle imprese ed ai cittadini in genere;
  • il raggiungimento dell’obiettivo del fiscal compact con una decina d’anni di anticipo;
  • il conseguimento, in poco tempo, della Tripla A’ da parte delle agenzie di rating;
  • 150 miliardi circa di investimenti provenienti dal sistema bancario-finanziario (anche dall’estero) per la ristrutturazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare ex pubblico.

Gli oltre 50 miliardi di interessi risparmiati possono essere utilizzati per stimolare la domanda interna di beni (causa primaria della crisi), mediante l’abbattimento del cuneo fiscale sui lavoratori dipendenti, abolendo o rimodulando l’IRAP ed aumentando le pensioni minime in modo più massiccio ed incisivo di quello allo studio, innescando, insomma, quel ciclo di crescita economica da tutti auspicato.

La ristrutturazione (ai fini della sua valorizzazione) del patrimonio immobiliare ex pubblico, con investimenti per circa 100/150 miliardi (fino a 10 punti di PIL) in 5/7 anni, sarebbe un forte ulteriore incentivo alla crescita economica e all’occupazione poiché riguarderebbe un settore, quello edilizio, che investe in attività produttive diversificate. E’ da tener presente, poi, che le attività economiche (specie quelle commerciali, turistiche e culturali che utilizzerebbero tale patrimonio immobiliare ristrutturato) andrebbero ad incentivare ulteriormente e significativamente l’occupazione, facendo da effetto moltiplicatore dello sviluppo.

Ciò a prescindere dai fondi derivanti dalla revisione in corso della spesa pubblica.

Pur rispettando l’esigenza di mantenere nel Demanio alcuni cespiti per la loro peculiare natura, non è poi difficile individuarne quella parte che può essere privatizzata e versata in uno o più fondi immobiliari appositamente costituiti, direttamente o indirettamente, dal Tesoro.

Un consorzio di collocamento e garanzia, costituito da un pool di banche, potrebbe provvedere a collocare presso il pubblico le quote di tali fondi e versare il ricavato all’entrata del bilancio dello Stato. Si potrebbe addirittura prevedere semplicemente lo scambio di titoli di Stato contro quote del fondo immobiliare.

Il tutto avverrebbe rapidamente, anche in considerazione della superiorità di un prodotto finanziario di grande sicurezza, poiché ancorato agli immobili, con eccezionali prospettive di plusvalenze, facilmente liquidabile (mediante la creazione di un mercato secondario), e quindi molto più attraente rispetto agli attuali prodotti finanziari presenti sui mercati finanziari. Inoltre, potrebbe rappresentare l’investimento ideale anche per i fondi pensione.

Qualcuno potrebbe chiedersi come mai si debba far ricorso a complicati strumenti finanziari per vendere gli immobili dello Stato. La risposta è che se si dovessero vendere all’asta, sarebbero pochi i compratori in grado di poter acquistare stabili di enorme cubatura e, conseguentemente, di prezzo elevato. I grandi compratori si coalizzerebbero per far andare deserte le aste fino a far crollare i prezzi. Inoltre, beneficerebbero soltanto loro dell’azione di valorizzazione degli immobili e le operazioni di vendita sarebbero molto lunghe, poiché immettere sul mercato contemporaneamente milioni di mq. deprimerebbe il livello dei prezzi.

Con il fondo immobiliare, invece, ciò non avviene. L’Amministrazione finanziaria farebbe la propria valutazione, questa sarebbe controllata da periti indipendenti e l’immobile sarebbe conferito nel fondo al giusto prezzo. Con l’acquisto delle quote del fondo, inoltre, si consentirebbe anche ai piccoli risparmiatori di partecipare ad investimenti lucrosi finora riservati ai grandi finanzieri e immobiliaristi.

Sulla scelta dei cespiti (che presuppone anche la revisione del federalismo demaniale), è da tener presente che vari studi sono stati fatti, sia sulle sedi ministeriali che riguardano palazzi di gran pregio ubicati nel centro storico di Roma, sia su sedi di uffici pubblici, altrettanto prestigiose, in altre città, sulle carceri dimesse o suscettibili di dismissione, sulle caserme ormai vuote per l’abolizione della leva militare, ecc. Successivamente, la società di gestione del fondo potrà concludere tutte le operazioni burocratiche per ottenere le nuove destinazioni d’uso, per l’approvazione dei progetti di ristrutturazione, le eventuali licenze commerciali per le attività programmate, ecc. in modo che, alla fine dell’iter, si potrà accertare una prima sua rivalutazione.

E’ da sottolineare anche la grande valenza culturale che un operazione del genere può generare, poiché si potrebbe finalmente rendere fruibile quella gran parte del patrimonio culturale che attualmente, per insipienza, carenza di fondi e assenza di managerialità nell’ambito burocratico, risulta poco conosciuto al grande pubblico, o, peggio, è conosciuto ma non visibile. Insomma si potrebbe pervenire ad una sorta di conglomerata dell’industria culturale che raggiungerebbe il duplice obiettivo di diffondere la cultura e di renderla redditizia.

Per ottenere ciò in tempi rapidi occorrerà dotarsi di procedure snelle, ma coinvolgenti e premianti verso le Regioni e gli Enti Locali che parteciperanno, nell’esercizio delle loro competenze, al procedimento amministrativo di valorizzazione, sia verso le Amministrazioni pubbliche che saranno costrette a lasciare gli stabili in dotazione, per trasferirsi in appositi centri direzionali (sul modello della Defence di Parigi) rinvenienti dalla riconversione ed il risanamento degli innumerevoli insediamenti industriali o commerciali dismessi. Tali centri potranno essere realizzati a costo zero (ad esempio da Fintecna) mediante cessioni di cubatura residenziale da immettere sul mercato.

In estrema sintesi, si mettono gli immobili nel fondo, si cedono le quote ai risparmiatori, lo Stato incassa il controvalore, abbatte il debito pubblico, e si provvede, in un secondo tempo (ad esempio entro cinque/sette anni), a riconvertire i beni per finalità privatistiche, a ristrutturarli, insomma a rivalutarli.

Si potrebbe addirittura procedere ad un offerta di concambio: quote del fondo immobiliare contro titoli di Stato. E’ appena il caso di osservare che le nostre banche detengono circa 480 miliardi di euro di titoli di Stato italiani.

Il principale aspetto positivo e, direi, determinante in favore della proposta risiede nella rapidità dell’operazione che demanda poi alla società di gestione del fondo di risolvere le inevitabili difficoltà legate all’attività di rivalutazione.
Peraltro, il ricorso al fondo d’investimento (questa volta mobiliare) potrebbe essere utilizzato anche per la cessione delle numerose partecipazioni azionarie che il Tesoro ha in portafoglio.

In un momento in cui l’imprenditoria privata non ha mezzi finanziari adeguati, non sarebbe da scartare l’idea di sistemare le partecipazioni dello Stato in Enel, Eni, Finmeccanica, Poste, SACE, Sogei, Poligrafico, Fintecna, ecc. in uno o più fondi le cui quote vengano collocate sul mercato, ricavando dall’operazione circa 100 miliardi di euro. Inoltre, l’accorpamento delle ex partecipazioni azionarie dello Stato in un fondo di investimento, e quindi sotto una gestione che deve farsi carico dell’esigenza del perseguimento del risultato economico e di fare sinergie di gruppo, eviterebbe le disfunzioni spesso verificatesi da una visione meramente burocratica della detenzione da parte dello Stato dei pacchetti azionari.

Infine, il medesimo strumento del fondo comune  potrebbe essere utilizzato per le privatizzazioni delle società pubbliche  ex municipalizzate (utilities companies) per un valore stimato in circa 100 miliardi.

Il ruolo chiave verrebbe esercitato anche in questo caso da una società di gestione del risparmio, di proprietà del Tesoro, che, per l’appunto, gestisca tale fondo di investimento.

Insomma, andremmo a creare una sorta di fondi sovraniche gestiscono, però, cespiti ed imprese di cui non si ha la proprietà. E’ da ricordare che un operazione analoga di grande respiro fu attuata all’indomani della crisi del 1929 con la creazione dell’IRI che fu poi alla base del miracolo economico italiano nel secondo dopoguerra.

 

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