martedì, Aprile 13

Brasile, è ora di comprare field_506ffbaa4a8d4

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Il megainvestitore americano Sam Zell, uno dei nomi più prestigiosi del mercato immobiliario globale, ritiene che in Brasile sia adesso il momento giusto per investire.

A 73 anni l’investitore americano Sam Zell, il più grande specialista nella compra/vendita di immobili, passa più di 200 giorni all’anno lontano dal suo ufficio a Chicago. Recentemente ha viaggiato in posti ancora lontani dalle liste dei principali investitori del mondo come Libia e Mongolia.
Secondo Zell la curiosità è l’elemento essenziale per trovare opportunità buone e soprattutto per nuotare controcorrente. Zell è specializzato nell’acquisto di imprese disprezzate dalla concorrenza che poi, all’improvviso, acquistano valore.
Nel 2007 alla vigilia della crisi americana ha chiuso l’affare più grande e importante della storia immobiliare vendendo l’impresa di immobili Equity Office Properties per 39 miliardi di dollari. E’ successa la stessa cosa nel suo maggiore investimento in Brasile.
Adesso la sua sfida più importante è l’impresa di immagazzinamento Guarde Aqui che opera in un mercato ancora poco rilevante nel paese. Mentre i grandi fondi guardano al Brasile con diffidenza, Zell è convinto che l’ora di investire in Brasile sia proprio questa.

Che momento vive il Brasile?

Sta passando un momento difficile, è chiaro. Ma sono convinto che la forza del paese stesso prevarrà. Il Presidente Lula ha gestito bene le cose perché ha sposato azioni sociali con prudenza economica. L’amministrazione attuale ha dimenticato la prudenza. Questo viene fuori chiaramente con le politiche di nazionalizzazione come nel settore del petrolio. Invece di usare le tecnologie conosciute in tutto il mondo, il paese ha preferito costruire le proprie. Questa è una mossa imprudente sotto tutti i punti di vista. Con la scelta del nuovo Ministro delle Finanze, però, è probabile che si troni ad una visione più razionale delle cose.

E’ ottimista rispetto al futuro del Brasile?

Si. Esiste una scala. Ci sono 200 milioni di persone. Questo crea opportunità. E’ una società “aspirazionale”. La nostra motivazione originale per investire qui era la convinzione che il movimento delle classi più povere verso la classe media e quella alta sarebbe stato positivo per il Brasile.
Chiaro che oggi è molto più difficile rispetto a 5 anni fa. Dall’altro lato, 5 anni fa tutti i miei concorrenti erano qui. Oggi, per quanto ne so, io sono l’unico. Nella nostra storia c’è una relazione diretta tra il successo e il grado di competizione. Con una competizione intensa è molto difficile fare buoni affari.

Il prezzo degli immobili calerà?

Se dovessi scommettere, scommetterei sul calo dei prezzi. Dal punto di vista residenziale può essersi verificato un eccesso di offerta in alcune regioni. Ma non c’è stato eccesso di offerta per uffici, vendita al dettaglio e magazzini. E’ diverso da ciò che è successo negli stati Uniti dove si è fermato tutto. Le banche si sono fermate. In Brasile, invece, le banche stanno bene.

Sono previsti grandi investimenti in Brasile?

Siamo pronti per fare grandi o piccoli investimenti a seconda della misura delle opportunità. Non siamo preoccupati della consistenza degli investimenti ma con il potenziale di crescita e con la possibilità di fare o meno la differenza in un determinato mercato. L’impresa “Guarde Aqui” risponde alla classe media in ascesa. Vuole accumulare cose. Gli appartamenti sono sempre più piccoli.
Qui siamo già leader sul mercato ma abbiamo enormi potenziali di crescita. Non vedo grossi limiti.
Il Brasile è rimasto parecchio indietro se paragonato ai suoi vicini…
La Colombia e il Perù sono le stelle del continente, adesso. Quando siamo arrivati in Brasile la prima volta non avremmo mai investito in Colombia. Adesso abbiamo già grandi investimenti là. Se dovessi scegliere un paese favorito nel mondo oggi, sceglierei proprio la Colombia. Il Perù sta nel nostro radar. Probabilmente l’elefante in salotto è l’Argentina che si trova nel caos più totale.
Il paese avrà l’opportunità di cambiare con il nuovo governo dell’anno prossimo, staremo a vedere. L’Argentina ha una lunga storia di irresponsabilità fiscale che rende gli investitori diffidenti.

La preoccupa l’ambiente politico?

Molto. Guardi il real, è passato da 1,75 a 2,60. Ha perso molto valore. Questo si traduce in diversi difficoltà per il paese perchè crea inflazione. Le decisioni politiche impattano direttamente sui nostri investimenti.
Quindi la politica è il fattore determinante quando decide di investire in un determinato mercato…
Si comincia dalla politica. Poi viene l’economia. Ma se la politica non è ragionevole, l’economia non importa. Lo abbiamo imparato da paesi come il Venezuela. Un altro fattore importante è la demografia. In Giappone e in gran parte dell’Europa ci sono meno persone a dicembre di quante ce n’erano a gennaio. Come investitore tento di determinare dove si trova la domanda e vedere come posso rispondere. Se la popolazione si contrae, succede la stessa cosa per la domanda.
Per questo preferisco investire in India o in Brasile dove la popolazione e quindi la domanda sono destinati a crescere.

Come studia i suoi potenziali mercati?

Leggo sempre. E viaggio molto, anche. Da qualche tempo sto leggendo sulla Mongolia. Ho letto che Gucci sta aprendo un negozio a Ulan Bator, nella capitale del paese. Ho pensato fosse una scelta bizzarra. Ho preso un aereo e sono andato là. Non c’era nulla che io potessi fare, ma anche questo fa parte del processo di apprendimento. Non puoi diventare un imprenditore di successo se non sei un osservatore attento, questo è fondamentale per vedere le cose con semplicità.
Oggi gli immobili rappresentano il 30% dei miei investimenti. L’altro 70% è distribuito in aree differenti. Ma questo non comporta problemi o difficoltà. Non abbiamo investito in alta tecnologia, per esempio, perché non conosciamo quel mondo. Ma investiamo molto in aree come l’energia e la logistica, dove pensiamo di poter fare la differenza.

Come distinguere una buona opportunità da un affare a rischio eccessivo?

La mia analisi non comincia sulla base di quanto posso guadagnare, ma valuto quanto posso perdere facendo un determinato affare.
Dedico l’80% della mia attenzione a questo. Negli anni ‘90, per esempio, ho chiuso un acquisto enorme in California. La nostra analisi mostrava che, se avessimo fallito, avremo perso 50 milioni di dollari. E di fatto abbiamo affrontato incendi, terremoti e tutto ciò che generalmente si verifica da quelle parti. Abbiamo perso infatti 50 milioni di dollari. Per me è stato un caso di successo.

 

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